Falsk matematik om hyresrätter

Bostadsmarknaden är styrd av politik. Med politiskt beslutade räntesubventioner ökar byggandet; utan dem sjunker det. I dag framkallar bostadsbristen besynnerliga situationer – människor betalar överpriser för att hyra trånga små rum, hyr svart i fjärde hand eller betalar under bordet för kontrakt, för att bara nämna tre. ”Marknaden” fungerar inte, vilket kan sägas om många av de marknader vi lever med.

Krönika
Kristina Alstam, universitetslektor och skribent.
Foto: Laila Vianden

Det råder bostadsbrist i Sveriges större städer, mer specifikt brist på hyresrätter. Bristen framkallar besynnerliga situationer – människor betalar överpriser för att hyra trånga små rum, hyr svart i fjärde hand eller betalar under bordet för kontrakt, för att bara nämna tre. ”Marknaden” fungerar inte. Det kan sägas om många av de marknader vi i dag lever med: friskolor, vårdval eller upphandlingar inom allmännyttan som exempel. Just ambitionen att rensa upp bland missförhållandena är vad som förpackar många politisk propåer om att liberalisera en mängd domäner – vare sig det rör hemstädning, snickeriarbeten eller priset för en hyresrätt.

Ambitionerna bär alla på samma systemfel; de problem som lösningsförslagen avser åtgärda är orsakade av lösningsförslaget självt.

Ambitionerna bär alla på samma systemfel; de problem som lösningsförslagen avser åtgärda är orsakade av lösningsförslaget självt. Eller som Peps Persson, artisten som knappast kvalar in som liberalismens poster boy, skulle formulera det: det är falsk matematik. Som underlag för den här diskussionen ska vi använda oss just av hyresrätten och med hjälp av den stanna vid frågan om vad bostadspolitiken implicerar för politiken vi levt med sedan början av åttiotalet; den som kommit att betraktas som vår enda väg.

Så, varför har vi då bostadsbrist i Sverige? Frågan är inte enkel. Bostadsförsörjningslagen ger kommunerna ansvar för bostadsförsörjning och av den anledningen skickar Boverket ut enkäter där kommuner årligen redovisar vad som händer på bostadsmarknaden. Enkäterna visar att antalet kommuner med bostadsbrist ökat stadigt sedan slutet av 1990-talet. Bostadsbyggandet är därtill historiskt långt, med en byggtakt på ungefär 50 000 bostäder per år de senaste åren. Som jämförelse byggdes mellan 1967 och 1972 ungefär 100 000 bostäder per år, för att dyka till under 30 000 under mitten av 1980-talet. 1985 avreglerades kreditmarknaden och ihop med statliga räntesubventioner förbättrades förutsättningarna att bygga. Skattereformen från 1991 innebar att byggkostnaderna steg och då konjunkturnedgången gav minskad efterfrågan sjönk byggandet drastiskt.

Siffror, årtal och procent. Varför omständligt rapportera allt detta? För att de avtäcker något fundamentalt i bostadsmarknadens natur: den är styrd av politik. Med politiskt beslutade räntesubventioner ökar byggandet; utan dem sjunker det.

Men i dag låter inte analysen av bostadsbristen riktigt så. DN Debatt från den 8 januari i år kan få illustrera hur bostadsförsörjningsproblem beskrivs.

”Hyresregleringen måste bort också för gamla hyresrätter” heter inlägget som är författat av Roland Andersson, professor emeritus i fastighetsekonomi och Lars Jonung, professor emeritus i finansvetenskap. Det kan här tyckas betydelsefullt att skribenterna har sin hemvist inom grenar av ekonomisk vetenskap; om än inte löntagarekonomi, det vill säga tillgång till bostäder till ett lands faktiska invånare som uppbär faktiska löner eller faktiska transfereringar på en faktisk nivå.

Bostadspolitiken är misslyckad, konstaterar skribenterna. Ungefär 560 000 personer står i Stockholms bostadskö och det dröjer många år innan man får en lägenhet mer centralt. Problemet finns överhuvudtaget inte i Belgien, får vi veta. I Belgien får man lägenhet i vilket område man vill på dagen. Förklaringen? Belgien har ingen hyresreglering som vi har i Sverige. Redan här trampar inlägget en aning snett, då vi i Sverige sedan 1969 inte har någon hyresreglering (där staten bestämmer hyrorna) utan ett bruksvärdessystem, där lägenhetens hyra sätts i relation till dess kvaliteter.

Bostadspolitiska satsningar under 00-talet kan förstås inte enkelt summeras men utförsäljningarna som åstadkommit mindre tillgång på hyresrätter då de ombildats till bostadsrätter bör förstås nämnas, vilket skribenterna också gör. Om man leker med tanken att dessa lägenheter aldrig hade ombildats, skulle vi under mätperioden stå med 147 000 ”gamla” hyresrätter + 65 000 nybyggda = 212 000 hyresrätter. Tänk vad det skulle åstadkomma i den evighetslånga bostadskön! Det besynnerliga är att medan det som felaktigt benämns som hyresregleringen utmålas som ett problem, beskrivs undandragandet av 147 000 hyresrätter i neutrala termer.

Peps Persson skulle här möjligen vilja veta varför det är mer rimligt att subventionera någons ägande än någons hyra.

En annan politisk åtgärd som pekas ut som ett problem är bolånetak och amorteringskrav. På detta vis har bostadsmarknaden försetts med dubbla lås, argumenterar man. Här är det frestande att tänka i termer av, om inte falsk så åtminstone haltande matematik. Andersson och Jonung räknar på vad den så kallade hyresregleringen kostar i form av subventioneringar och tar exemplet en femrumslägenhet på Söder som i dagsläget kostar 12 000 kronor per månad men med marknadshyror ”borde” kosta 20 000. Glappet mellan aktuell hyra och marknadshyra blir en subventionering på bortåt 100 000 kronor årligen. Men för rimlighetens skull bör vi väl räkna på vad lägenheten skulle kosta om den tagits bort från hyresmarknaden, och staten i stället subventionerat ett köp? Skattereduktion för räntan på bolån dyker inte upp i debattartikeln. Peps Persson skulle här möjligen vilja veta varför det är mer rimligt att subventionera någons ägande än någons hyra.

Debattinlägget illustrerar avregleringarnas grundproblem med önskvärd tydlighet: en politisk och ekonomisk liberalisering föreslås som lösning på ett problem som uppkommit på grund av en politisk och ekonomisk liberalisering. Problemen beror på utförsäljning av hyresrätter och borttagande av statliga räntesubventioner för nybyggen.

Ännu ett systemfel i visionen om hur marknadens osynliga hand lägger allt tillrätta är den outtalade premissen Det Allmänna, eller rätt och slätt: Samhället. Några snabba exempel: För att skolvalet ska fungera på praktisk nivå krävs en kommunal skola som fångar upp elever som kastas ut från skolor försatta i konkurs av marknadens osynliga hand. För att trappstädare ska kunna ges så tunga beting som blir följden av upphandling, måste landstinget bestå dem med sjukgymnaster och förskrivning av Diklofenak (för nån längre sjukskrivning kan det ju inte bli tal om) och för att marknadshyror ska fungera måste staten bistå med bostadsbidrag.

För att hållas på benen behöver avregleringarna alltså allmänna medel som krycka, stödkrage och korsett.

För att hållas på benen behöver avregleringarna alltså allmänna medel som krycka, stödkrage och korsett. Vad betyder det? Här ska vi för enkelhetens skull fokusera på den viktigaste dimensionen: Det finns ingen osynlig hand.

Alla vi som betalar är högst synliga och påtagliga. Vi heter Ali, Katarina, Lennart och Shirin och vi kan inte betala 20 000 kronor i månaden för en femrumslägenhet. En hypotes till varför marknadsivrarna ändå driver idén om marknadshyror är att de inte i första hand är bekymrade för bostadsförsörjningsfrågor – och faktiskt inte ens för självaste valfriheten. I stället kan det hända att kalkylen ser ut på ett annat sätt, lite som Peps Person beskrev det för länge sedan. Så ålderstiget det låter. Eller?

Var du än släpper slantarna

så rullar dom åt samma håll

Ska det va så svårt att fatta

Att det är falsk matematik

Som gör den fattige så fattig

Och den rike så förbannat rik