När högerpolitiker pratar om dagens Sverige – i synnerhet sedan en rödgrön regering tog makten i valet 2014 – låter det ofta som att ingenting har förändrats sedan 80-talet. Vi lever i ett socialistiskt land där de flesta samhällsproblem beror på att den fria marknaden belagts med bojor i form av regleringar, tvång och förbud. Och ur ett internationellt perspektiv står Sverige naturligtvis fortfarande ut som ett land med höga skatter och stark välfärd. Samtidigt kan ingen blunda för de långtgående förändringar som faktisk ägt rum.

Bara sedan millennieskiftet har skattekvoten minskat från nästan 50 procent av BNP till knappt 43 procent. Sänkningen motsvarar ungefär den offentliga sektorns samlade utgifter för vård eller utbildning. Samtidigt har den offentliga välfärden förändrats i grunden genom introduktionen av valfrihetssystem och skattefinansierade privata alternativ, inte minst inom vård och skola.

Pensionssystemet har reformerats på ett sätt som i praktiken lägger en stor del av ansvaret för den framtida pensionen på individen. Medan de som gick i pension runt år 2005 hade en genomsnittlig pension motsvarande ungefär 65 procent av slutlönen fick de som gick i pension tio år senare bara 55 procent. Och de som föddes 1990 beräknas i genomsnitt få en pension motsvarande drygt 50 procent av slutlönen när de en dag går i pension. [131] Den som vill ha en hygglig pension i framtiden bör alltså ha ett eget privat pensionssparande, något som länge också uppmuntrades genom skatteavdrag.

På ett område har systemskiftet gått betydligt längre än på de flesta andra. Det gäller bostadsförsörjningen.

Den ekonomiska ojämlikheten har ökat dramatiskt, både genom förändringar i skattesystemet och större löneklyftor. Inom industrin har gapet mellan arbetare och tjänstemän återgått till samma nivå som på 1930-talet. [132] Samtidigt har sänkta skatter på kapital, avskaffad arvs- och förmögenhetsskatt och sänkt fastighetsskatt ökat klyftorna mellan de rikaste och resten.

Men på ett område har systemskiftet gått betydligt längre än på de flesta andra. Det gäller bostadsförsörjningen. Hur vi bor – eller inte bor – har påverkats både genom direkta förändringar av bostadspolitiken och indirekt genom att andra sociala och politiska förändringar får konsekvenser för bostadsmarknaden.

Växande klyftor bidrar i sig till ökad segregation och växande skillnader i boendestandard mellan olika samhällsgrupper – men effekten förstärks av en politik som gett marknadskrafterna ett större spelrum.

Bostadspolitikens död

Från åtminstone 1940-talet och fram till 1980-talet präglades den svenska bostadspolitiken av starka inslag av central planering och statlig finansiering. Ett högt bostadsbyggande var ett centralt politiskt och socialt mål och ett konjunkturpolitiskt verktyg.

Kommunerna ålades att regelbundet kartlägga behov och planera bostadsbyggandet på lång sikt medan staten bidrog till finansieringen genom förmånliga lån. Genom att kontrollera finansieringen respektive tilldelningen av mark och byggrätter kunde staten och kommunerna i stor utsträckning påverka hur, vad och för vem det byggdes. En industrialisering av byggandet uppmuntrades för att pressa kostnaderna och krav ställdes på en lägsta standard. Men även den byggherre som ville bygga alltför exklusivt straffades med minskade subventioner, vilket ibland även drabbade de kooperativa bostadsrörelserna som riktade sig till relativt välbeställda hyresgäster och ville bygga med en högre standard.

Det är lätt att förstå varför borgerliga politiker och företrädare för näringslivet länge såg den svenska bostadspolitiken som en form av ”planhushållning”. Samtidigt accepterade de den i praktiken och förespråkade ofta ännu ambitiösare mål för bostadsbyggandet än vad socialdemokratin gjorde. En orsak till det var förstås att det hade varit föga populärt att avskaffa en politik som gav tydliga resultat, både i form av minskad bostadsbrist och höjd standard. Men bostadspolitiken kan också ses som en del av den stora kompromiss som slöts mellan arbetarrörelsen och näringslivet på 30-talet.

Som Thord Strömberg påpekat var det höga bostadsbyggandet resultatet av ”ett synnerligen effektivt samarbete mellan den socialdemokratiskt dominerade staten, en stark och centraliserad fackföreningsrörelse och en välorganiserad privat industri dominerad av ett fåtal stora kapitalägare”. [133] God tillgång på billiga hyresrätter var något positivt även för företagen, eftersom det gör arbetskraften mer rörlig och håller nere lönekostnader. På samma sätt som näringslivet accepterade höga löner och skatter i utbyte mot arbetsfred så accepterades statliga ingrepp på bostadsmarknaden i utbyte mot att det offentliga såg till att det fanns bostäder tillgängliga till rimliga priser på de platser där industrin ansåg att det var lönsamt att expandera.

Under 70- och 80-talen hade det omfattande byggandet skapat ett överskott av bostäder på flera håll i landet.

Efterkrigstidens kortlivade borgerliga regeringar gjorde relativt små förändringar av bostadspolitiken. Bland annat infördes i början av 80-talet den så kallade ombildningslagen, som gjorde det möjligt att ombilda hyreslägenheter till bostadsrätter – vilket fick stora konsekvenser först långt senare. Det verkliga systemskiftet ägde rum under regeringen Bildt i början av 90-talet.

Under 70- och 80-talen hade det omfattande byggandet skapat ett överskott av bostäder på flera håll i landet. Många miljonprogramsområden föll snabbt i vanrykte. Men det berodde inte bara på social segregering och enformig arkitektur.

Hög inflation som gjorde det väldigt fördelaktigt att bo i villa eller radhus – allt fler husägare fick under 70-talet i praktiken ”betalt för att bo” – bidrog också till att områden dominerade av storskaliga hyreshus tappade i status. 1970 byggdes det dubbelt så många lägenheter som småhus. Inom tio år var förhållandet det omvända. [134] De stora fyrkantiga hyreshusen med rymliga lägenheter som nyss ansetts så moderna var ute. Det mysiga men minst lika konformistiska och fantasilösa radhusområdet var inne.

Att industrins expansion tappat fart bidrog också till att behovet av nya bostäder minskade. Tillsammans med växande kostnader för de statliga subventionerna när inflationen tog fart på 80-talet banade det väg för ett systemskifte när en borgerlig regering tog makten efter valet 1991. Den nya regeringens första åtgärd var att avskaffa bostadsdepartementet – symbolen för den centraliserade bostadspolitiken. Samtidigt tillsatte man en utredning med uppdrag att ”avreglera bostadsmarknaden”.

Byggandet skulle i fortsättningen ske på marknadsmässiga villkor. De statliga bostadssubventionerna hade i slutet av 90-talet halverats jämfört med 80-talet, då de uppgick till nästan 4 procent av BNP. [135]

Statsvetaren Anders Lindbom menar att systemskiftet i bostadspolitiken kunde genomföras för att frågorna var svåra att förstå, samtidigt som effekterna inte kunde observeras direkt. Det är svårare att mobilisera en opinion mot minskade subventioner till bostadsbyggandet, vars verkliga effekter blir kännbara först på sikt, än mot till exempel en minskning av arbetslöshetsersättningen. [136]

När Socialdemokraterna sedan återvände till makten efter valet 1994 låg fokus länge på att sanera statsfinanserna efter finanskrisen. Det var knappast prioriterat eller ens politiskt möjligt att återställa den statliga bostadsfinansieringen samtidigt som andra delar av välfärden skars ned. Följden blev ett lågt byggande under lång tid och en nedmontering av kapaciteten inom byggsektorn. Under bottenåret 1998 byggdes bara 11 000 lägenheter, det lägsta antalet under hela efterkrigstiden. Tillsammans med förändringar av det finansiella systemet var grunden lagd till många av de problem som vi lever med idag.

Ägarsamhället

När George W. Bush inledde sin kampanj för att bli omvald som USA:s president hösten 2004 var ett bärande tema i hans valkampanj skapandet av ett ownership society, eller ”ägarsamhälle”. [137] Enligt Bush skulle USA bli ”ett starkare land varje gång en familj flyttar in i ett hem de själva äger”. I ett tal på det republikanska partiets kongress i september lovade han därför att sju miljoner billiga bostäder skulle byggas under de kommande tio åren, så att ”fler amerikanska familjer ska kunna öppna dörren och säga: välkommen till mitt hem”.

En positiv bieffekt av ett ökat ägande var att bostadsägare i högre utsträckning förväntades rösta republikanskt. Men det fanns ett problem. Efter årtionden av stagnerande löner och urholkad anställningstrygghet var ett eget hus ännu en avlägsen dröm för många arbetande amerikaner. Lösningen blev en rad ekonomiska initiativ som skulle underlätta för fler att leva den amerikanska drömmen på lånade pengar. Till exempel blev det möjligt att ta bostadslån utan handpenning och utan amorteringar de två första åren.

Att ett ökat ägande var ett uttalat politiskt mål var antagligen en av flera anledningar till att politikerna inte reagerade på bankernas vilda utlåning till hushåll med dålig kreditvärdighet. Att andelen familjer som ägde sitt hem ökade från 64 till 69 procent fram till finanskrisen listas fortfarande som en ”framgång” på Bush-administrationens hemsida [138], trots att andelen bostadsägare sedan finanskrisen har fallit till 62,9 procent – den lägsta noteringen sedan 1965. [139]

Med tanke på det amerikanska ägarsamhällets dramatiska uppgång och fall är det intressant att notera vissa likheter med utvecklingen i Sverige. Sedan 90-talet har andelen svenska hushåll som äger sin bostad ökat från ungefär 59 till 64 procent [140], alltså en lika stor uppgång som i USA under samma tid. Även i Sverige är det ökande ägandet ett resultat av en medveten och ideologiskt motiverad politik.

Officiellt var målet med 90-talets systemskifte att skapa ”större neutralitet mellan upplåtelseformerna”. I praktiken var budskapet att bostäder ska ägas, inte hyras. En följd av reformerna var att andelen nybyggda hyresrätter sjönk från ungefär 50 procent i början av 90-talet till 28 procent tio år senare. En stor majoritet av de hyresrätter som byggdes var dessutom specialbostäder öronmärkta för till exempel studenter och äldre. [141]

När efterfrågan på bostäder på nytt började växa under slutet av 90-talet var det framför allt byggandet av ägda bostäder – villor och bostadsrätter – som ökade. Den växande marknaden för bostadsrätter och de stigande priserna lade grunden till nästa steg på vägen mot det svenska ägarsamhället: 2000-talets stora våg av ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter. Bara mellan år 2000 och 2010 ombildades 160 000 lägenheter i hela landet.

Resultatet är slående: sedan början av 90-talet har antalet hyresrätter nästan inte ökat alls, samtidigt som 400 000 nya bostadsrätter tillkommit. [142] I hela landet utgör bostadsrätterna 40 procent av alla lägenheter, och i allt fler kommuner dominerar de stort. Under de senaste årens byggboom har bostadsrätten fortsatt att dominera. År 2016 var nästan varannan påbörjad bostad en bostadsrätt medan ungefär 3 av 10 var en hyresrätt. [143]

Bostadsrätter har funnits länge i Sverige, men det är först sedan 90-talet som en större marknad har växt fram. Därmed har bostadsrätten också för första gången blivit ett potentiellt spekulationsobjekt. Den borgerliga regeringen som satt vid makten 2006 till 2014 genomförde också flera reformer som uppmuntrade köp av lägenheter som rena investeringsobjekt. Inte minst har det blivit lättare att hyra ut bostadsrätter och ta en mer ”marknadsanpassad” hyra, samtidigt som regeringen introducerade så kallade ägarlägenheter som kan hyras ut helt fritt.

Det finns flera skäl att tro att bostadsrättsmarknaden kommer att stå i fokus vid ett framtida prisras på bostäder. Inte minst för att priserna på bostadsrätter har ökat mer än småhuspriserna på de flesta håll i landet. Men också för att bostadsrätter dominerar nyproduktionen av bostäder. För de flesta resurssvaga hushåll som försöker ta sig in på bostadsmarknaden är en bostadsrätt – snarare än en hyresrätt eller ett hus – också det mest tillgängliga alternativet idag, åtminstone i städerna. Det är troligen i landets bostadsrätter snarare än i villaområden som flest hushåll med små ekonomiska marginaler finns idag.

En tickande bomb

Ytterligare en anledning till att granska bostadsrättsmarknaden närmare är att bostadsrättsföreningarnas konstruktion skapar speciella intressekonflikter som kan få stora konsekvenser i framtiden. Forskare har de senaste åren varnat för att bostadsrättsföreningar systematiskt avsätter för lite pengar till framtida underhåll. I november 2016 presenterades en analys av Swedbank som visar att bara 15 procent av över 1 000 studerade bostadsrättsföreningar avsätter tillräckligt med pengar för att täcka väntade framtida behov. En lägenhet på 75 kvadratmeter skulle i snitt behöva höja avgiften med 300–600 kronor för att täcka sparbehovet. Men nästan en femtedel skulle behöva höja avgiften med 900–1 200 kronor. [144]

Herman Donner och Fredrik Kopsch, forskare vid KTH respektive Lunds universitet, beskriver bostadsrättsföreningarnas skulder och framtida underhållsbehov som en ”tickande bomb”. [145] Deras studier visar att problemet är extra stort i nyligen ombildade föreningar. Anledningen är att avgifterna pressats ned med glädjekalkyler i samband med ombildningen, för att övertyga de två tredjedelar av de boende som krävs. De flesta föreningar tvingas höja avgifterna inom några år efter ombildningen, och det finns exempel där även kvarvarande hyresgäster krävts på kraftigt höjda hyror för att rädda förlusttyngda bostadsrättsföreningars ekonomi. [146]

Alla bostadsrättsföreningar har ett intresse av att sätta låga avgifter för att höja värdet på de boendes lägenheter.

Problematiken är dock inte unik för ombildningar. Alla bostadsrättsföreningar har ett intresse av att sätta låga avgifter för att höja värdet på de boendes lägenheter. Avgiften har nämligen en avgörande betydelse för priset, till skillnad från fastighetens skick och föreningens ekonomi som är betydligt svårare för de flesta köpare att bedöma. Med lägre avgift kan köparna låna mer inom ramen för samma budget för boendet, vilket också påverkar bankernas lånekalkyler. En studie som Svenska Dagbladet för några år sedan lät beställa av lägenheter i Hammarby Sjöstad visade ett tydligt samband mellan kvadratmeterpris och avgiftsnivå. För en lägenhet på 70 kvadratmeter skulle priset sjunka med hela 700 000 om månadsavgiften höjdes från 3 500 kronor i månaden till 4 375 kronor i månaden. [147]

Byggföretagen har minst lika starka incitament att sätta konstlat låga avgifter i nyproducerade föreningar, eftersom de inte kan hållas ansvariga om det saknas pengar till underhåll om tio eller tjugo år. Den som köper en nyproducerad bostadsrätt tvingas i stor utsträckning förlita sig på byggherrens kvalitetsförsäkringar och på preliminära ekonomiska kalkyler som inte är bindande.

Enligt doktoranden Jonas Anund på KTH utgår byggföretagen följaktligen från helt skilda principer när de bygger hyresrätter respektive bostadsrätter. Hyresrätter planeras för att minimera det löpande underhållet, ge fastigheten en lång livslängd och bidra till låg driftkostnad. Bostadsrätter byggs däremot som ”isolerade skokartonger” klädda med det modernaste kaklet och snyggaste bänkskivorna. [148] Projekteringsfasen styrs enligt Anund av ”mäklarstatistik, modeveckan och en och annan möbelmässa” – och marknadsundersökningar om vad som säljer. Priset för de kortsiktiga besluten får sedan betalas av de boende, när husen måste renoveras efter halva tiden jämfört med hyresrätter.

Problematiken förvärras ytterligare av att bostadsrättsföreningarnas skulder sällan tas med i beräkningen vare sig av köpare eller i debatten om hushållens skuldsättning. Totalt uppgår bostadsrättsföreningarnas skulder till cirka 10 procent av Sveriges BNP. I snitt uppgår skulden till drygt 400 000 kronor per lägenhet. [149] Skulderna varierar dock kraftigt mellan olika föreningar. Enligt företaget AllaBrf som samlar nyckeltal från bostadsrättsföreningar runt om i landet är medianskulden i landets föreningar ungefär 5 000 kronor per kvadratmeter, men i nyproduktion är det inte ovanligt att skulden är över det dubbla. I storstäderna finns fall där föreningens skuld uppgår till 40 000 kronor per kvadratmeter. [150]

Eftersom en stor skuldsättning kan leda till framtida avgiftshöjningar om räntorna går upp borde den ha en stor betydelse för priset. En lägenhet med en halv miljon i skuld borde – allt annat lika – kosta en halv miljon mindre än motsvarande lägenhet i en skuldfri förening. I själva verket har dock föreningarnas finansiella ställning relativt liten betydelse när budgivningarna drar igång. En uppenbart misskött förening kanske får banken och köparna att dra öronen åt sig, men i de förenklade boendekalkyler som används i samband med husköp är det bara den aktuella avgiften som tas med i beräkningen.

Finns det fog för att beskriva landets bostadsrättsföreningar som en ”tickande bomb?” Ja, men inte främst på grund av de oväntade avgiftshöjningar som många föreningar tvingas genomföra. De kan visserligen skapa problem för hushåll med mycket små marginaler, men den stora faran ligger snarare i den värdeminskning som höjda avgifter leder till. Om räntorna går upp samtidigt som underhållsbehoven växer kan många bostadsrättsägare få en mycket obehaglig överraskning.

Välstånd på kredit

En konsekvens av förändringarna på bostadsmarknaden är att synen på bostaden förändrats i grunden. För många är bostaden idag mer än ett hem. Den är också en investering – ett sparkapital som genererar avkastning och kan realiseras redan idag genom att ta nya lån med bostaden som säkerhet. Och för stora befolkningsgrupper har bostaden faktiskt varit en guldgruva.

De största vinnarna är de som köpte sin bostad när priserna var som lägst på 90-talet. Men de allra flesta som köpt en bostad någon gång under 2000-talet har fått se den öka ordentligt i värde sedan dess. Många har belånat sina bostäder för att genomföra renoveringar, köpa bil, båt eller fritidshus, investera i aktier eller kanske unna sig en dyrare semesterresa.

Andra har helt enkelt konsumerat mer än de skulle ha gjort annars, eftersom sparande känns överflödigt när bostaden ökar i värde år efter år.

Om man lägger ihop de senaste årens skattesänkningar med stigande bostadspriser har stora delar av befolkningen upplevt en välståndsökning som vida överstiger den faktiska ekonomiska tillväxten eller löneutvecklingen. Särskilt under den borgerliga alliansens period vid makten bidrog skattesänkningar till att våra plånböcker blev tjockare, trots att BNP per capita mellan år 2007 och 2014 nästan inte ökade alls till följd av finanskrisen och den långsamma återhämtningen efteråt. Men det är svårt att överskatta den växande bostadsförmögenhetens betydelse för den svenska medelklassens upplevda levnadsstandard och sociala position. Enligt Boverket kan två tredjedelar av ökningen av den privata konsumtionen under 2000-talets första årtionde tillskrivas den så kallade ”förmögenhetseffekten” av stigande bostadspriser, det vill säga att hushållen konsumerar mer för att de känner sig rikare. [151]

Det är svårt att överskatta den växande bostadsförmögenhetens betydelse för den svenska medelklassens upplevda levnadsstandard och sociala position.

Utan den fantastiska utvecklingen på bostadsmarknaden hade en del andra inslag i den nya svenska modellen kanske mött större motstånd. Det ökända orange kuvertets dystra prognoser om den framtida pensionen vägs upp av mäklarhusens glättiga reklambrev som regelbundet berättar om nya rekordpriser i kvarteret. Att barnen aldrig kommer att få en lägenhet via bostadskön vägs upp av möjligheten att belåna den egna bostaden för att köpa dem en egen lägenhet som i sin tur också upplevs som en säker investering.

Om växande klyftor och avregleringar är en sida av den nya svenska modellen, så är den andra sidan en tendens till vad som kan kallas ”privatiserad keynesianism”. [152] Den brittiske ekonomen John Maynard Keynes har gett namn åt idén att staten ska jämna ut konjunkturens svängningar genom att aktivt ingripa i ekonomin. I lågkonjunkturer ska staten låna pengar för att stimulera ekonomin och få fart på sysselsättningen.

Sedan 1970-talet har Keynes idéer trängts undan till förmån för normen om ”sunda statsfinanser”. Men i praktiken har uppgiften att låna pengar för att stimulera ekonomin bara flyttats över från den offentliga till den privata sektorn. Den ytterst plågsamma sanering av statsfinanserna som Socialdemokraterna under ledning av Göran Persson genomförde på 90-talet gick hand i hand med ökade privata skulder, så att den totala skuldbördan i ekonomin bara minskade marginellt fram till början av 2000-talet. [153] Sedan dess har den ökat snabbt, framför allt på grund av hushållens växande skulder.

Majoriteten av alla lån som utfärdas går till köp av bostäder. Men ur ett samhällsekonomiskt perspektiv är det avgörande inte vad låntagaren använder pengarna till, utan var de i slutändan hamnar. Om säljaren gör en vinst efter att ha betalat av sitt eget bostadslån så ökar hushållens köpkraft på exakt samma sätt som om denne tagit ett nytt lån på bostaden för att konsumera.

Det är bara om bostaden är nybyggd eller säljaren i sin tur flyttar till en nybyggd bostad som ett nytt lån bidrar till samhällets bostadsinvesteringar.

Genom att jämföra ökningen av skulderna ett givet år med den totala nyproduktionen av ägda bostäder går det alltså att se hur mycket av bostadslånen som faktiskt går till nya bostäder.

Boverket räknade för några år sedan ut att ungefär en tredjedel av bostadslånen mellan år 2000 och 2009 gick till bostadsinvesteringar. Resten – i snitt cirka 80 miljarder per år – gick till annat, vilket innebar en betydande stimulans till ekonomin. [154] Att hushållens konsumtion blivit allt viktigare som drivkraft för tillväxt är ett utmärkande drag för den nyliberala modellen, enligt den amerikanska ekonomen David M. Kotz. Anledningen är att befolkningens köpkraft urholkats på grund av långsamma löneökningar och växande klyftor, samtidigt som de offentliga investeringarna inte når upp till samma nivåer som under årtiondena efter andra världskriget. [155]

 
Den tyske sociologen Wolfgang Streck beskriver i Köpt tid skuldsamhällets framväxt som en konsekvens av kapitalets revolt mot välfärdsstaten.

I boken Köpt tid – den demokratiska kapitalismens uppskjutna kris beskriver den tyske sociologen Wolfgang Streeck i sin tur skuldsamhällets framväxt som en konsekvens av kapitalets revolt mot välfärdsstaten. Under press från såväl höjda skatter som höga löneanspråk svarade kapitalet med investeringsstrejker och kapitalflykt. Välfärdens fortsatta expansion blev allt svårare att finansiera, samtidigt som växande arbetslöshet ledde till växande kostnader för de sociala trygghetssystemen.

Svaret på krisen blev nyliberalismen – en produkt både av ideologiska kampanjer från näringslivet och de politiska makthavarnas försök att överbrygga klyftan mellan befolkningens förväntningar på expanderande välfärd och kapitalets motstånd mot långtgående omfördelning.

Till en början skedde det genom expansiv penningpolitik och inflation, som enligt Streeck skapade en ”monetär illusion av tillväxt”, senare genom växande budgetunderskott och skuldsättning. Ett utmärkande drag för den nyliberala eran har varit ofinansierade skattesänkningar, som i strid mot alla empiriska bevis påstås löna sig genom högre tillväxt. I själva verket genererar de växande underskott som i sin tur leder till krav på nedskärningar. De rikaste har varit dubbla vinnare eftersom de både fått mer i plånboken och en säker placering i form av utlåning till staten. För kapitalstarka grupper är det bättre om statens utgifter finansieras med räntebärande lån snarare än genom skatter, åtminstone så länge det inte råder några tvivel om statens förmåga att betala tillbaka.

I land efter land drev man igenom nedskärningar av välfärden som tidigare varit politiskt omöjliga.

Just sådana tvivel ledde till den nyliberala strukturomvandlingens nästa fas: konsolideringsfasen. I land efter land drev man igenom nedskärningar av välfärden som tidigare varit politiskt omöjliga under hotet om en statsfinansiell kris och moraliska förmaningar om att inte ”vältra kostnaderna på framtida generationer”. Genom ökad flexibilitet på arbetsmarknaden och strikta inflationsmål skulle löneökningarna hållas nere. Åtstramningens hämmande effekter på tillväxt och konsumtion motverkades delvis genom att den privata skuldsättningen ökade.

Konsumtionens betydelse för tillväxten är en del av förklaringen till att politikerna inte vågat eller velat genomföra några verkliga åtgärder mot den växande skuldsättningen. I själva verket har man aktivt drivit på utvecklingen. När den statliga banken SBAB år 2005 var först ut med att införa bottelån på 95 procent av köpeskillingen höjde Finansinspektionen på ögonbrynen, men beskedet välkomnades av den dåvarande socialdemokratiska näringsministern Thomas Östros, som beskrev SBAB som en ”verklig prispressare”. [156]

Året därpå utlovade samhällsbyggnadsminister Mona Sahlin en statlig lånegaranti som skulle hjälpa unga att få bostadslån. [157] År 2007 infördes också så kallade förvärvsgarantier, där staten kan gå in och garantera räntebetalningarna för låntagare som har ”långsiktig betalningsförmåga” men som inte får låna pengar på grund av ”enskilda riskfaktorer” som små besparingar eller osäkra anställningsförhållanden. ”Genom förvärvsgarantierna får förstagångsköpare som exempelvis unga vuxna och hyresgäster som vill ombilda till bostadsrätt bättre förutsättningar att skaffa sig en ägd bostad”, skrev finansdepartementet i en promemoria. [158] Bankerna höll dock inte med om att deras kreditbedömningar var för stränga, och Boverket konstaterade i en utvärdering tre år senare att förvärvsgarantierna inte hade haft någon som helst effekt.

Svenska politiker är naturligtvis väl medvetna om att de senaste årens höga svenska tillväxt till stora delar drivits fram av låga räntor, växande skuldsättning och snabbt ökande bostadsförmögenheter. Medan det övriga näringslivets investeringar ökade mycket långsamt under 2014 och 2015, så ökade bostadsinvesteringarna och den privata konsumtionen kraftigt. [159] Att hushållens skuldsättning är bra för tillväxten är också som vi sett ett uttalat argument bland dem som vill tona ner riskerna med utvecklingen. Konsultfirman Evidens beskriver till exempel åtgärder mot skuldsättningen som ”tveksam konjunkturpolitik när tillväxten … är beroende av hushållens konsumtion och bostadsinvesteringar.” [160]

Sådana argument biter på politiker som i stor utsträckning bedöms utifrån hur hög tillväxt de lyckas ”skapa”, oavsett hur hållbar den är på sikt. Till skillnad från underskott i statsbudgeten är politikerna inte heller direkt ansvariga för hushållens skulder, utan kan lägga över en stor del av ansvaret på den oberoende Riksbanken eller privata banker. Att miljontals svenskar de senaste åren blivit rejält mycket rikare – åtminstone på pappret – utan att behöva lyfta ett finger gör det också lätt att avfärda kritiska röster som alarmister.

Kasinolandet

Dagens bostadskris är ett resultat av ett 20 år långt marknadsliberalt experiment. Det stora systemskifte som ägde rum på den svenska bostadsmarknaden under 90-talet var inte enbart en konsekvens av indragna statliga subventioner och den aktiva bostadspolitikens död. En lika avgörande förutsättning var 80-talets snabba avreglering av kreditmarknaden och den fortsatta avregleringen och internationaliseringen av det finansiella systemet. De som idag förespråkar mer avregleringar och en friare marknad som lösning på problemen på bostadsmarknaden bortser helt från att det är just den sortens politik som fört oss dit vi är idag. De bortser också från över hundra år av lärdomar.

Historiskt sett har bostadsbyggandet präglats av kraftiga svängningar när marknaden fått råda. När konjunkturen är sämre byggs ytterst lite. När efterfrågan och lönsamheten ökar tar byggandet fart. I värsta fall övergår boomen i en bubbla.

När kraschen kommer faller byggandet till ett minimum, och så småningom övergår överskottet på nytt i brist. Eftersom många byggföretag gått i konkurs och kapacitet tar tid att bygga upp så dröjer det innan byggandet kommer igång igen. Under tiden hinner bostadsbristen förvärras. I framtiden kan vi därför förvänta oss allt tätare kriser. Sverige upplevde en stor fastighetsbubbla i början av 90-talet, och befinner sig i dag mitt i en ny. I grannlandet Danmark varnar storbankernas ekonomer nu för en ny bostadsbubbla, bara tio år efter att den senaste sprack. [161] Bostadsmarknadens berg-och-dalbana orsakar inte bara finansiella kriser, utan leder också till en godtycklig omfördelning av välstånd. Vissa blir rika på att bo medan andra riskerar att bli utblottade och skuldsatta för livet. Men generellt är det de som redan har som har mest att vinna, medan de med små tillgångar och obefintliga marginaler har mest att förlora.

Det är som ett kasino, inte i betydelsen att slumpen styr utan i betydelsen att spelet är riggat. Samtidigt blir bostadsmarknaden allt mer segregerad när storleken på plånboken blir mer och mer avgörande för boendets standard.

Idag står det globala kapitalet för finansieringen, medan medborgarna själva står för risken.

Att bygga bostäder är en väldigt stor investering, både för det enskilda hushållet och företag och för samhället som helhet. Varje seriös debatt om bostadspolitiken måste därmed också handla om finansieringen. En bostadsförsörjning på marknadens villkor förutsätter att någon annan än staten både står för de finansiella musklerna och tar på sig riskerna. Idag står det globala kapitalet för finansieringen, medan medborgarna själva står för risken.

Finansinspektionens tidigare chef Martin Andersson har uppskattat att det skulle kosta ungefär 750 miljarder att bygga 250 000 lägenheter. [162] Att bygga de 700 000 bostäder som behövs fram till 2025 skulle om den beräkningen håller kosta över 2 000 miljarder. Eftersom merparten av de bostäder som byggs är ägda bostäder innebär det att hushållens skulder måste öka med ungefär 50 procent på mindre än tio år. Men i praktiken är det knappast troligt att skuldberget kan fortsätta att växa i den takten någon längre tid.

Utvecklingen kan i viss mån motverkas genom att byggkostnaderna pressas, till exempel genom skärpta konkurrensregler eller genom att offentligt ägda byggbolag bildas med målet att bygga billigare. Men om hushållens skuldsättning ska bromsas samtidigt som vi bygger de bostäder som behövs finns det bara en lösning: någon annan måste stå för finansieringen. Det innebär att marknadskrafternas logik måste brytas och den nyliberala modellen överges till förmån för en som tar större hänsyn till människors och samhällets behov.

Noter:

131. Lena Lundkvist och Ole Settergren, ”Pensionssystemets kompensationsgrad”, Ekonomisk debatt, nr 5:2004,

132. LO, Lönerapport 2014.

133. Thord Strömberg, ”Bostadspolitik – en historisk parentes”, s 22, i Anders Lindbom (red), Den nya bostadspolitiken, Borea Bokförlag, 2011.

134. Thord Strömberg, ”Bostadspolitik – en historisk parentes”, s. 41.

135. Inklusive bostadsbidrag, ränteavdrag och byggsubventioner.

136. Anders Lindbom, ”Bostadspolitiskt systemskifte”, i Anders Lindbom (red), Den nya bostadspolitiken.

137. ”Bush vill flytta blicken från krig mot ägande”, Sydsvenskan, 17 oktober 2004.

138. https://georgewbush-whitehouse.archives.gov/infocus/achievement/chap7.html

139. ”Homeownership Rate in the U.S. Drops to Lowest Since 1965”, Bloomberg News, 28 juli 2016.

140. Drivkrafter bakom hushållens skuldsättning, promemoria från Riksbanken, Finansinspektionen och Riksgälden, 2015.

141. Hans Lind, Bostadsbyggandets hinderbana, Ds 2003:6, s. 26.

142. SCB, Bostadsbestånd efter hustyp och upplåtelseform (omräknad) 1990–2012.

143. ”Hyresrätten tappar mark trots byggboom”, Hem & Hyra, 18 november 2016.

144. Swedbank, ”Bostadsrättsinnehavare riskerar kraftigt höjda månadsavgifter”, Aktuell analys, 17 november 2016.

145. ”Ombildad förening kan bli tickande skuldfälla”, SvD Näringsliv, 12 december 2016.

146. ”Bostadsrättsförening vill chockhöja hyran för att rädda ekonomin”, Hem & Hyra, 19 maj 2014.

147. ”Hög avgift sänker värdet på bostadsrätten”, SvD Näringsliv, 19 november 2015.

148. ”Doktorand: Borätter byggs som isolerade skokartonger”, Ny teknik, 13 november 2013.

149. Skulderna varierar mycket stort mellan olika föreningar, men enligt en sammanställning som företaget allabrf.se gjort ligger medianvärdet för föreningslånen i dag på 5 000 kronor per kvadratmeter. För en trea på 70 kvadrat blir det en skuld på 350 000, vilket ligger ganska nära snittet.

150. ”Bostadsrättsföreningars dolda skulder ”en tickande bomb””, SvD Näringsliv, 14 oktober 2014.

151. Boverket, En bostadsbubbla kostar, Marknadsrapport februari 2010.

152. Elmbrant, Dansen kring guldkalven, s. 57.

153. McKinsey Global Institute, Debt and (not much) deleveraging, s. 24–25.

154. Boverket, En bostadsbubbla kostar.

155. David M Kotz, The Rise and Fall och Neoliberal Capitalism.

156. ”SBAB slopar topplånet – bottenlån upp till 95 procent”, Göteborgs-Posten, 15 april 2005.

157. ”Stöd ska hjälpa unga till bostad”, Sydsvenskan, 9 september 2005.

158. Finansdepartementet, Statliga kreditgarantier för att underlätta etablering i bostadsrätter och egnahem för förstagångsköpare, Fi2007/4536/BO.

159. KI, Konjunkturläget augusti 2016.

160. Evidens, Den bedrägliga skuldkvoten, s. 35

161. ”Denmark Faces ‘Out of Control’ Housing Market”, Bloomberg News, 22 juli 2016.

162. Martin Andersson, ”Finansinspektionen och makrotillsynen”, Finansinspektionen 2015.