Var tionde hyreskrona i SBB kommer från den norska förskolemarknaden – en marknad med krympande marginaler och minskande barnkullar. Förde SBB aktieägarna bakom ljuset med glädjekalkyler kring de norska miljardinvesteringarna? Mycket talar för det, skriver Martina Engman i en analys.
“Vi tror på den norska marknaden” sa Ilija Batljan, då VD för Samhällsbyggnadsbolaget (SBB), när han köpte norska förskolefastigheter.
Men säljarna, norska privata förskolor, trodde inte själva på verksamheten de sålde. I sina årsredovisningar skrev de om stora orosmoln och verksamheterna är hotade. De hoten mot norska förskolor bör Ilija Batljan vetat om när kontrakten skrevs. Men utåt sopar SBB i stället farhågorna under mattan.
När förskoleköpen görs ingjuter Ilija Batljan förtroende i SBB:s aktieägare genom sina beräkningar. Antalet barn i norska förskolor kommer öka med 10 procent till 2035, säger han i ett pressmeddelande.
“Barnantalet sjunker, konkurrensen om barnen kommer öka”, konstaterar VD:n för PBL (Private Barnehagers Landsforbund), två år senare.
Vem har rätt? Det ska Finansinspektionen bestämma. Det har nämligen stora konsekvenser.
SBB har efter köpen värderat om förskolorna. De värderingarna anses så anmärkningsvärda att Finansinspektionen kopplats in för att ta ställning till om de är missvisande.
Frågan Finansinspektionen ska svara på är: Är SBB:s värdering av förskolefastigheterna så missvisande att den är bryter mot redovisningsreglerna? Om FI anser att fastigheterna värderats fel riskerar SBB sanktionsavgifter.
När Arbetaren gräver i dokumenten kring affärerna på norsk förskolemarknad följer vi i spåren av lögner, omättlig riskaptit och en affärsmodell där skattebetalarna står för kostnaderna.
Norska förskolor – tillväxt till varje pris
Sedan 2018 har lönsamheten i norsk privata förskola urholkats. Den konservativa politikern Mathilde Tybring-Gjedde sammanfattar anledningen så här till en norsk näringslivstidning. “Marginalen har minskat kraftigt genom att ställa hårda kvalitetskrav. Två av tre privata förskolor går nu jämnt upp eller med förlust.“
De senaste åren har vardagen för norska privata förskolor kantats av ökade regleringar, minskade bidrag och strejker.
När SBB köper lokalerna till nästan 300 förskolor spelar det stor roll hur företaget ser på den norska förskolemarknaden. Det är ju just norska förskolor som ska hyra lokalerna SBB köper. Om det går bra för de som hyr lokalerna kommer det också gå bra för hyresvärden och då blir lokalerna mer värda.
Värderingen av fastigheter påverkar alla SBB:s ekonomiska beräkningar. Allt från räntor på lån, möjlighet att få lån, värdet på aktien och analytikernas kreditbetyg påverkas av hur fastigheternas värde redovisas. Och att alla siffror pekar uppåt behövs på resan mot att bli Nordens största aktör inom samhällsfastigheter som SBB satt som mål.
Det är därför Ilija Batljan bedyrar “att han tror på den norska marknaden”. SBB gör egna beräkningar och säger att antalet barn kommer öka med 10 procent i Norge. Trots att norska kvinnor föder allt färre barn och de privata förskolornas intresseorganisation, PBL, säger att barnkullarna kommer minska.
Men SBB använder även ett annat argument för att övertyga om att affären är trygg: längden på kontrakten med förskolorna på 25 år. Långa kontrakt betyder långvariga inkomster. Dock krävs det stabila hyresgäster om intäkterna ska värderas som säkra.
SBB kliver in på norsk marknad
Den norska förskolemarknaden omstridd och har varit det länge. År 2018 släpptes en rapport som konstaterade att privata förskolor avkastat mer än Oslo-börsen och att en stor del av överskottet hade gått till oljespekulationer. Totalt hade de privata förskolorna genererat 4 miljarder i vinst mellan 2007 och 2016. Som svar på skandalerna aviserade regeringen en översyn av bidragen.
Samma år skärps och bemannings- och kvalitetskraven på förskolorna. Något som skulle börja gräva hål i vinstmarginalerna för förskolekoncernerna.
Året efter, 2019, blev inte bättre för privata förskolor. Kunskaps- och integrationsminister Jan Tore Sanner meddelade att privata förskolor fått en miljard för mycket i bidrag. De pengarna skulle förskolorna spenderat på sina anställdas pension men 9 av 10 förskolor hade inte gjort det. Därför ska regelverket för finansiering göras om, meddelade ministern.
Trots förskolornas minskande finansiering kliver SBB in i norsk förskolemarknad. I juli 2020 köper SBB 138 lokaler av förskolekoncernen Laeringsverkstedet.
Situationen hårdnar under 2021 för de privata förskolorna. I mars rapporterar PBL att häften av deras medlemmar går med förlust eller går jämnt upp. För att visa sitt missnöje med vad de tycker är för låga bidrag håller PBL en aktion i Norge där de stänger sina förskolor, en lock out – av barnen.
Månaden efter aktionen mot låga förskolebidrag köper SBB ytterligare en portfölj med 142 förskolefastigheter av Trygge Barnehager. Hyresgästerna, påpekar SBB i sin kommunikation, är finansiellt stabila.
För SBB kommer nu var tionde hyreskrona från norsk förskolemarknad.
De omstridda värderingarna – anmälan till FI
Den 31 december 2021 värderas båda köpen av förskolefastigheterna om i årsredovisningen. Den värderingen avviker så kraftigt att SBB blir föremål för granskning, och utreds nu hos Finansinspektionen. Värderingarna är några av punkterna i anmälan som Nämnden för svensk redovisningstillsyn lämnat in.
Nämnden granskar finansiella rapporter från föredrag på uppdrag av Finansinspektionen. Om företaget inte följer nämndens beslut om hur de får rapportera, och felrapporteringen anses vara av större karaktär, anmäls det till Finansinspektionen som gör en egen bedömning och beslutar om konsekvenser. Exempelvis miljonböter. Något SBB fått tidigare i år av Finansinspektionen, då rörde det andra bestämmelser i andra affärer.
När SBB värderar sina lokaler bör de ta hänsyn till att för privata förskolorna är på en marknad som präglas av krympande vinster, minskade bidrag och färre antal barn – men Nämnden för svensk redovisningstillsyn och SBB är inte överens om risken på norsk förskolemarknad.
Men SBB:s hyresgäster, förskolekoncernerna, hymlar inte med sin egen risk. Laeringsverkstedet skriver att översynen av bidrag till privata förskolor utgör en risk för koncernens verksamhet i Norge. Trygge Barnehager konstaterar att om deras verksamhet inte får mer bidrag blir lönsamheten för låg för att förskolorna ska kunna drivas med god kvalitet. Båda hyresgästerna uttrycker alltså stark oro för norsk förskolemarknad.
För SBB är det av stor vikt hur omvärlden ser på norsk förskolemarknad. Det är i förlängningen hur omvärlden ser på SBB. Om banker, investerare och småsparare inte tror på de hyresgästerna som SBB får in hyror från sjunker värdet på fastigheterna och det i sin tur drar med sig värdet på aktien, höjer räntekostnader och drar ner kreditbetyget. Det är dyrt att vara utan förtroende.
Men fram till det stora raset i maj 2023 står SBB starkt. Pensionsbolag, banker och 250 000 småsparare har investerat i bolaget. Till och med svenska Riksbanken dras med och lånar ut 200 miljoner. Det är med dessa pengar Batljan och hans kollegor gör miljardaffärer utan att berätta om riskerna.
Februari 2022: två månader efter köpet av Trygge Barnehager intervjuas Ilija Batljan och säger ivrigt, “vi kan lova ökad aktieutdelning de närmaste 100 åren”. Men kanske finns det också något desperat över uttalandet, ett och halvt år senare kommer SBB ställa in sina aktieutdelningar och Ilija Batljan avgå som VD.
I slutet på sommaren 2022 inleds granskningen av SBB:s årsredovisning för 2021 med slutstation Finansinspektionen, där avgörande nu väntar.
Förskoleanställda strejkar för pensioner
På hösten fortsätter turbulensen på den norska förskolemarknaden. I november 2022 bryter en strejk ut hos de privata förskolorna, totalt strejkar 3 600 anställda för sina pensioner och avgår med segern.
Under 2022 regleras de privata förskolorna allt mer och får allt färre möjligheter att använda bidragen till förskolan till något annat än just barnomsorg. I slutet av detta år väntas dessutom fler regleringar av norsk förskolemarknad.
I Sverige verkar dock ingen ana oråd. Under 2022 är SBB bland den mest köpta aktien av småsparare. I början av 2023 får SBB pris av investeringsplattformen Nordnet för årets investerarkommunikation.
Men 2023 får framgångssagan ett abrupt slut. I maj sänks SBB:s kreditbetyg – det får stora konekvenser. Aktiekursen faller som en sten och SBB’s ekonomi ser allt svårare ut att få ihop.
Bolaget befinner sig nu i fritt fall och har dragit med sig 250 000 aktieägare, men även Riksbanken, pensionsfonder, försäkringsbolag och investerare. Ilija Batljan har fått gå från posten som VD och aktien är värd en bråkdel i dag mot tidigare.
Men fighten om de norska värderingarna som pågår i torra handlingar hos byråkrater på myndigheter sker i det tysta. Trots att SBB fått ny VD, Leiv Synnes, fortsätter SBB skryta om sina långa kontrakt. I halvårsredovisningen går det att läsa att: “hyresintäkter utgörs av långa och säkra kontrakterade intäkter”.
Det återstår att se hur säker affären verkligen är.
